互联网众筹能救房地产吗?

时间:2015-08-19    作者: 佚名    来源:   

摘要:8月12日,国家统计局公布数据显示,2015年1~7月份,全国房地产开发投资52562亿元,增速比1~6月份回落0.3个百分点,创2009年5月以来新低。 销售方式上,走向“互联网+”。

众筹卖房来袭

数据显示了中国房地产的疲态。8月12日,国家统计局公布数据显示,2015年1~7月份,全国房地产开发投资52562亿元,增速比1~6月份回落0.3个百分点,创2009年5月以来新低。泡沫消散,房地产在回归作为一种产品的本质。一荣俱荣,鸡犬升天的时代已过去。“新常态”下的房地产行业会倒逼地产商们去创新:生产方式上,用生产线来建房子开始出现,工业化标准化建房。产品创新上,品类会更加细分,深宅大院以及服务式公寓等新锐产品出现。销售方式上,走向“互联网+”。


最近,才和阿里完成惊天互相参股的苏宁,又放大招。玩起了众筹卖房。苏宁众筹、苏宁置业、绿地集团强强联合,全国十城“放价十亿”筹房产。参与者最低818元即可参与苏宁众筹的“筹房不愁价”房产众筹。

房地产众筹是个什么鬼,能否一举振兴房地产行业?

反方:鸡血一剂,然并卵

众筹来了,看来起像救世主,其实可能一剂鸡血,兴奋过后,依然要面对油盐柴米的艰难时世。而且因为房地产行业的复杂属性,众筹虽然在敲门,能否敲得开,还得打一个大大的问号。

1、一些房企热衷的“众筹”,并非真众筹,而是一种营销噱头。

飞象网CEO项立刚认为,目前为止,众筹主要还是一个概念,吸引大家对房地产项目更多的关注,这是它最核心的力量。

东莞房地产协会秘书长陈骏良认为:目前,房产众筹主要是楼盘销售前的广告噱头,开发商拿一两套房出来做众筹比较容易,若是要一次性拿一个楼盘做众筹就比较难了。开发商拿出一套特价房,让利二三十万,通过筹集资金和竞拍的方式,其实广告效应非常明显。

房地产专家、合作建房第一人于凌罡认为:众筹的根本目的是实现各方利益主体一起出钱,一起赚钱,一起分钱,倘若不能让多方共赢,那就是骗钱的游戏。”

克尔瑞研究中心分析师黄彬认为,目前的房产众筹主要是房地产企业在主推,其目的侧重于营销推广。房地产市场价格仍居高位,部分城市库存严重,因此房地产开发商希望通过众筹方式适当拉低房价,并缓解新房囤积压力回笼资金。

2、房地产众筹尚处于探索阶段,还有许多法律的空白。

中投顾问高级研究员郑宇洁则表示:房产众筹与其他众筹产品一样,可能面临相关法律不完善,监管不严,可能存在风险。

总的来说,房地产众筹因为创新,所以还处于超前状态,相关法律是缺失的,在这种情况下,所有房产众筹的探索都是实验,实验就意味着存在巨大风险,毕竟这是一个完全崭新的行业,有多个流程,每一道流程都需要非常专业的运作,并非筹钱那么简单。

3、众筹对房价的影响不大,不能让消费者得到实惠。

中原地产首席分析师张大伟认为,众筹对房价的影响不大。在目前的房地产项目开发成本里,项目的地段已经基本决定了产品的价格,相较于大头的固定成本,在营销和融资上压缩成本可能只是杯水车薪。比如,营销成本在总成本中占比较低,然而在项目落成后期,只要有空房,就仍需营销,其中的成本还是会落回到客户身上。就融资成本而言,在改变融资渠道所带来的定制化服务中,与客户协商定制可能会延长项目完成的时间,而这期间各项成本是增加的,同时也由客户来承担,因此削减这两块的成本意义不大。

正方:改天换地,新玩法

众筹成了房地产行业门外徘徊的野蛮人,但是互联网入侵传统行业的规律往往就是,敲门之后必然登堂入室,“互联网+”席卷一切,改变在所难免,房地产会因为互联网的重新定义而涣发生机。

1、众筹从营销破冰也无妨,肯定会抛起惊天波澜。

其实,每一块坚冰的打破,都是从局部开始。打车软件切入,也是从外围包抄,先建立出租车司机与用户通过智能手机来联结。所以,我们大可不必担心,房地产众筹从营销始,但肯定会抛起互联网+房地产的惊涛骇浪。

从目前来看,房产众筹模式不尽相同,但共同特点都是消费者先支付一定的金额后,获得购买优惠房的资格。这样,开发商不但通过房产众筹冲刺业绩做大销售额,还可以缓解现金流,用别人的钱做自己的事情,并且也不用支付贷款利息。事实上,开发商的意图并非是要低价卖房,而是通过让利提高销售现场的人气,精准锁定潜在购房者。对于开发商而言,不到一个月时间,就能蓄客几百人甚至上千人。

互联网平台有可能承担起未来虚拟售楼处的角色,将线下展示厅搬到线上来,对开发商来说节约了营销成本,对用户而言,参与众筹就是要拿到购买折扣房源的入场券。

前海众筹地产与消费众筹事业部执行总经理李刚毅认为,互联网是科技变革,而众筹是社会变革;互联网是生产力革命,众筹是生产关系的革命。众筹将是人类在资源配置领域仅次于股份制的创新,众筹必将深层次地改变房地产。

原华远地产董事长任志强认为,房地产企业和金融公司的组合模式,对于房企而言,可以把整个行业、传统的生产方式和融资方式颠覆。对消费者来说,则提供了一个过去没有过的理财模式。

2、创新总是先行一步,制度建设边跑边穿裤子。

从来创新都先于制度建设。当然众筹的推行,各方都要加强自我约束,如果不自律,他律必将加倍到来。

第一金融董事长刘宝瑞先生认为,生产力革命+生产关系革命,互联网+、众筹等词汇,在思维的碰撞中不断出现,将能给房地产带去一个新的市场空间。如何建立良好、有序、守法的众筹生态系统,将为包括金融和房地产在内的各个传统行业助力。

3、众筹能让消费者得到实实在在的实惠。

一米好地CEO冯印陶在认为,众筹就好比是大伙集体出力或者出资干一件事,它的目的只有一个,那就是共同受益,利益分享。房地产众筹其实就是一个去中介化的过程,以前中介方利用的就是买卖双方之间的信息不对等,而作为中立的平台,众筹平台就是帮助发起方和投资人实现双方信息公开,打破这种不对等。

庄诺认为,以往房子不愁卖的时候,开发商无需花那么多心思找客户,但现在市场不好了,越早圈定客户意味着项目的去化率越有保障,所以开发商更愿意尝试这种新的营销手段。根据现有的预售制度,正在开发建设的商品房需要在证件齐全的前提下,才能通过认筹等方式圈定意向购房者。但通过发行附带理财功能的众筹产品“圈客”,则相当于将预售环节提前,在开工建设前就能把潜在客户圈定。

CRIC研究中心认为,众筹在房地产行业的日益普及,必将对购房者产生巨大的影响:一方面,通过房地产众筹置业能够减少中间环节,如广告宣传费、代理中介费、资金成本等,成本降低。A股上市的房企2014年第二季度的平均销售费用率为3.28%,平均财务费用率为2.75%,扣除这两项费用后可节省6.03%的成本,也就是说,一套200万元的房子购房者能少花12.06万元。另一方面,通过众筹,购房者有机会参与产品的规划设计,拥有更多的主动权,使得最终开发出的产品更加个性化。

苏宁众筹案例,意义更在于电商平台与房地产商联手,共同培育消费场景。房地产商提供房源,苏宁众筹投入流量。房地产商打折的结果,可以从营销效果上去获得另外的价值;也从交纳订金的人中,得到精准的购房者数据。当然,对于用户,房地产商让出了真真实实的利,他们看到是硬折扣,所以会有强烈参与意愿。同时,苏宁通过5.5%的理财收益进一步争取消费者,还有配套的3000元家电券赠送,消费者是难以拒绝的,而众筹就会以这种简单粗暴的方式,深入人心,从而登堂入室。


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